Was ist ein Share Deal?
Share Deal bedeutet, dass Sie beim Immobilienkauf nicht die Immobilie selbst erwerben, sondern Anteile an dem Unternehmen, das die Immobilie besitzt. So können Sie die Grunderwerbssteuer rechtlich vermeiden. Dieses Tool spielt daher nicht nur für Wohnungsgesellschaften eine entscheidende Rolle.
Große Immobilientransaktionen werden häufig im Rahmen sogenannter Share Deals, bei denen keine Grunderwerbssteuer anfällt, abgewickelt.
Dies gilt beim Kauf von unbebauten oder bebauten Grundstücken, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt – dann müssen Sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises zahlen.
Share Deal – Eine Definition
Bei Share Deals werden Immobilien in einem Unternehmen gebündelt. Somit erwirbt der Käufer Anteile (Shares) dieses Unternehmens.
Streng genommen handelt es sich hierbei nicht um einen Immobilienkauf – es fällt also keine Grunderwerbsteuer an. Da Grunderwerbsteuern von sechs Prozent und mehr keine Seltenheit sind, kann dies für Sie zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Aus rechtlicher Sicht handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens oder eine Beteiligung an einem Unternehmen. Die Objektgesellschaft bleibt somit Eigentümerin.
Ein kleiner Rückblick
In Deutschland seien zwischen 2018 und 2021 mindestens 150.000 Wohnungen durch Share Deals erworben worden, teilte die zu der Zeit regierende Bundesregierung kurz vor der Bundestagswahl im September 2021 auf Anfrage der Linken mit.
Auf der Liste befinden sich auch bekannte Namen wie Adler Real Estate und Vonovia.
Als sich die Grünen-Bundestagsfraktion im Frühjahr 2017 an die Vorgängerregierung wandte, stellte sie fest, dass es sich bei 71 % der zwischen 1999 und 2016 verkauften Wohnungen um Share Deals handelte. Berücksichtigt werden ausschließlich Transaktionen aus einem Portfolio von über 800 Wohnungen.
Es wird geschätzt, dass den Steuerbehörden durch Share Deals jedes Jahr mehr als 1 Milliarde Euro an Steuereinnahmen entgehen.
Grunderwerbssteuer bei Share Deals: Neue Gesetzesgrundlage
Ein neues Gesetz, das am 1. Juli 2021 in Kraft trat, senkte die Steuergrenze (Schwelle) für den Erwerb von Immobilien über Share Deal von 95 % auf 90 %. Bisher konnte eine Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer erzielt werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 % der Unternehmensanteile erwarben. Auch die Haltefrist wurde verlängert: So müssen Minderheitsgesellschafter ihre Anteile nun zehn Jahre lang halten – zuvor reichten fünf Jahre.
Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe findet nun im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen Anwendung: Die Vorbehaltensfrist wurde auf 15 Jahre verlängert und Verspätungszuschläge werden nicht mehr begrenzt .
Darüber hinaus wurden die Vorschriften für Kapitalgesellschaften verschärft und eine Klausel für börsennotierte Unternehmen eingeführt (die „Börsenklausel“).
Umsatzsteuer bei Share Deals
Handelt es sich bei dem Share Deal um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen oder eines Teilbetriebs, liegt ein nicht umsatzsteuerbarer Vorgang gem. § 1 Abs. 1a UStG (Umsatzsteuergesetz) vor. Die Umsätze und die Vermittlung der Umsätze von Anteilen an Gesellschaften sind nach § 4 Nr. 8 Buchst. f) UStG umsatzsteuerbar, aber steuerfrei. Diese Differenzierung kann für den Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen wie Beraterkosten von Bedeutung sein, für die eine Anteilsveräußerung die Ausgangsleistung darstellt.
Der Vorsteuerabzug bleibt bei einem nicht steuerbaren Vorgang erhalten, bei der umsatzsteuerfreien Anteilsveräußerung jedoch grundsätzlich nicht. Die im Share Deal gekauften Anteile lassen sich zudem nicht steuerlich abschreiben. Beachten Sie außerdem, dass beim Kaufzeitpunkt bestimmte Vorsteuerberichtigungszeiträume noch nicht abgelaufen sein können, für die Sie als Rechtsnachfolger in der Verantwortung stehen.
Sie interessieren sich für Share Deals, haben aber noch weitere Fragen? Gerne helfen wir Ihnen weiter.
Ihre Juliane Degen
Geschäftsinhaberin
