Durch die Energiewende lassen immer mehr Hauseigentümer Photovoltaik-Anlagen auf ihren Dächern installieren. Dabei ist Vorsicht geboten! Beim zukünftigen Verkauf des Hauses muss berücksichtigt werden, dass eine Photovoltaik-Anlage als selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut gilt. Hier gelten andere Regeln als für den Verkauf der Immobilie.
Wenn der mit der Photovoltaik-Anlage erzeugte Strom nicht nur selbst genutzt, sondern auch ins Netz eingespeist oder an Mieter verkauft wird, handelt es sich um eine Betriebsvorrichtung gemäß § 68 Abs. 2 BewG. Steuerlich gesehen ist die Photovoltaik-Anlage daher kein Bestandteil des Gebäudes, sondern ein separates bewegliches Wirtschaftsgut, für das ein gesonderter Kaufpreis vereinbart werden muss. Als Anhaltspunkt dient der Restbuchwert der Anlage.
Grunderwerbsteuer
Der Kaufpreis für die Photovoltaik-Anlage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, solange es sich um eine Aufdach-Anlage handelt. Bei dach- oder fassadenintegrierten Anlagen, die als Bestandteil des Gebäudes gelten, fällt hingegen Grunderwerbsteuer an.
Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks, das zum Privatvermögen gehört, ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn es seit über zehn Jahren im Besitz des Verkäufers ist oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Steuerfreiheit erstreckt sich jedoch nicht auf die Photovoltaik-Anlage, die als Betriebsvorrichtung gilt. Seit dem 1. Januar 2022 greift hier die besondere Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG, die auch für den Verkauf der Anlage gilt. Diese Befreiung gilt für Anlagen bis zu einer Leistung von 30 Kilowatt (peak) bei Einfamilienhäusern und 15 Kilowatt (peak) pro Einheit bei Mehrfamilienhäusern.
Umsatzsteuer
Geschäftsveräußerung im Ganzen
Wenn der Erwerber die Photovoltaik-Anlage weiter betreibt und Strom verkauft, handelt es sich um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1 a UStG. Der Verkauf ist dann nicht umsatzsteuerbar, und der Erwerber übernimmt die umsatzsteuerliche Rechtsstellung des Verkäufers. Der Verkäufer muss die Vorsteuerabzüge nicht korrigieren, muss aber im Kaufvertrag die Inbetriebnahme und den abgezogenen Vorsteuerbetrag angeben. Es ist üblich, im Kaufvertrag festzulegen, dass der Käufer die Umsatzsteuer zusätzlich zum Kaufpreis zahlt, falls das Finanzamt die Geschäftsveräußerung nicht anerkennt.
Verkauf einer dach- oder fassadenintegrierten Anlage
Auch bei Verkauf einer dach- oder fassadenintegrierten Anlage liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn der Erwerber den Betrieb fortsetzt. Die Regelung zur Geschäftsveräußerung hat Vorrang vor der Befreiung nach § 4 Nr. 9 a UStG, und der Korrekturzeitraum beträgt zehn Jahre.
Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen
Liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, ist der Verkauf einer dach- oder fassadenintegrierten Anlage nach § 4 Nr. 9 a UStG umsatzsteuerbefreit, da der Erwerb unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Der Verkäufer muss dann die Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen. Der Verkauf einer aufgesetzten Photovoltaik-Anlage ist in diesem Fall umsatzsteuerpflichtig. Es kann ein Haftungsausschluss und eine Eigentumsübertragungsklausel vereinbart werden.
Sie sind im Besitz einer Immobilie mit Photovoltaikanlage und wollen diese verkaufen? Dann helfen wir Ihnen gerne weiter.
Ihre Juliane Degen
Geschäftsinhaberin & Gründerin
Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von widget.immobilienscout24.de zu laden.
Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von widget.immobilienscout24.de zu laden.
Montag bis Donnerstag
9-13 Uhr und 14-18 Uhr
Freitag
9 Uhr bis 16 Uhr
BüroTERMINE NACH Vereinbarung
