Warum sich der Immobilienverkauf zurzeit lohnt
Kein Wachstumsimpuls für den deutschen Immobilienmarkt war in den vergangenen Jahren stärker als das niedrige Zinsniveau mit entsprechender Preisauswirkung.
Tatsache ist, dass die Bau- und Immobilienpreise seit 2010 in Deutschland in die Höhe geschossen sind. So sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen laut des Statistischen Bundesamtes zwischen 2010 und 2021 um ca. 84 % gestiegen.
Die Preise fallen
Doch ab 2022 sanken überall die Immobilienpreise. Auf der Suche nach einem Grund stößt man schnell auf aktuelle Leitzinsen, deren Entwicklung nur nach oben geht. So stieg der Leitzins der Europäischen Zentralbank auf 3,75 Prozent. Anfang Mai hatte die EZB den Leitzins sogar erneut um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Für die Zinsen im Bausektor gilt Ähnliches. Sie sind seit November 2022 relativ hoch und schwanken seitdem zwischen 3,5 und 4 %.
Lohnt sich jetzt der Immobilienverkauf?
Viele Hausbesitzer fragen sich nun in diesem Zusammenhang, ob sie ihre Immobilie jetzt behalten oder ob sie, den jüngsten Preisbewegungen zum jetzigen Zeitpunkt zum Trotz, die eigene Immobilie verkaufen sollen.
Das Wichtigste zuerst: Das Ende des Superzyklus ist kein Preisverfall. Die Verkaufspreise würden nur annähernd das Niveau früherer Jahre erreichen, wenn für Baufinanzierungen das Gleiche gelten würde. Hiermit rechnet aber niemand. Verkäufer müssen also akzeptieren, dass ihre Immobilien heute wahrscheinlich zu einem günstigeren Preis verkauft werden als auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms vor zwei Jahren. Wer genau hinsieht, merkt jedoch, dass viele Immobilien lediglich zwei, drei Jahre einen höheren Wert als heute hatten. Dies gilt vor allem für theoretische Verkaufspreise, die in den Jahren 2019–2021 hätten erzielt werden können. Vorher waren die meisten Mietobjekte nicht so viel wert wie heute.
Nominelle Verkaufspreise, die heute erzielt werden, sind jedoch oft höher, als ein reiner Faktorenvergleich vermuten ließe. Die Mieten sind in den meisten Mehrfamilienhäusern deutlich gestiegen, wodurch der Rückgang der Vervielfältiger kompensiert bzw. überkompensiert wird. Gerne helfen wir Ihnen dabei, eine Berechnung für Ihre Immobilie vorzunehmen.
Die erzielbaren Gewinne beim Immobilienverkauf sind im Vergleich zu fünf, sieben oder zehn Jahren immer noch sehr hoch und bieten somit die Möglichkeit, viel Eigenkapital aufzubauen. Eigenkapital, das Sie zurzeit gewinnbringend investieren können. So wird Ihnen z. B. eine vermietete Immobilie, die Sie 2013 mit dem Ziel privat gekauft haben, sie nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei zu verkaufen, auch in diesem Jahr Freude machen.
Attraktive Renditen
Die aktuelle Konstellation gibt viel mehr Möglichkeiten her, als Sie auf den ersten Blick sehen. Sie können z. B. den möglicherweise steuerfreien Veräußerungsgewinn Ihrer Immobilie neu anlegen. Und da die Niedrigzinsphase der letzten Jahre vorbei ist, winken auch wieder attraktive Renditen, nicht nur im Immobiliensektor.
Im Vergleich zu den Gewinnen, die sich mit der Verwaltung von Immobilien erzielen lassen, sind die derzeitigen Kapitalmarktzinsen äußerst attraktiv. Haus & Grund sorgt regelmäßig für Schlagzeilen, wenn sie berichten, dass die eine Hälfte der deutschen Mietobjekte nicht rentabel ist und die andere Hälfte nur Bruttorenditen zwischen 2 % und 2,5 % erwirtschaftet. Das bedeutet, dass nur 1 % bis 1,5 % Nettorendite aus regulären Mieten und Pachten übrig bleiben. Mittlerweile erzielen konservative Anlagen wie Staats- oder Unternehmensanleihen großer Unternehmen Renditen stressfrei zwischen 3 % und 4 %.
Fazit
Wer eine Immobilie besitzt und darüber nachdenkt, diese zu verkaufen, sollte seine aktuellen Möglichkeiten sorgfältig abwägen. Steigende Zinsen bieten attraktive Anlagealternativen, die höhere Renditen versprechen, als dies bei Immobilienbesitz normalerweise möglich ist. Auch wenn die heutigen Verkaufspreise möglicherweise niedriger sind als in den Boomjahren, kann der Immobilienverkauf sehr lukrativ sein. Vergessen Sie aber nicht die Haltefrist, damit Sie keine zusätzliche Belastung durch Steuern riskieren. Wenn Sie weiterhin in Immobilien investieren möchten, dann können Sie auch als Investor von den neuen Marktbedingungen profitieren.
Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf? Dann kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Ihre Juliane Degen
Geschäftsinhaberin
