Alles Wissenswerte zur Grunderwerbsteuer

12.07.2024

Einführung in die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine wesentliche Steuer in Deutschland, die beim Kauf oder Tausch von Grundstücken anfällt. Diese Steuer wird von den Bundesländern erhoben und variiert daher regional. Diese Steuer spielt eine entscheidende Rolle beim Immobilienerwerb und ist für Käufer von großer Bedeutung, da sie die Gesamtkosten des Immobilienkaufs erheblich beeinflussen kann.

Historische Entwicklung und aktuelle Steuersätze

Seit 2006 haben die Bundesländer die Befugnis, ihre Grunderwerbsteuersätze selbst festzulegen. Vor dieser Änderung lag der bundesweit einheitliche Steuersatz bei 3,5 %. Aufgrund der Eigenständigkeit der Bundesländer variiert der Steuersatz heute erheblich:

3,5 %: Bayern
4,5 % bis 5,5 %: Sachsen-Anhalt, Hamburg und andere
6,0 % bis 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen

Anwendung und Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben. Dazu zählen auch Baukosten, sofern der Bauvertrag Bestandteil des Kaufvertrags ist.

Eine Beispielrechnung zur Veranschaulichung:

Kaufpreis des Grundstücks: 200.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 13.000 €

Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. Es ist ratsam, den Kaufpreis im Kaufvertrag detailliert aufzuschlüsseln, insbesondere wenn Einbauten oder Mobiliar mitverkauft werden. Diese sollten separat aufgeführt werden, um die Bemessungsgrundlage der Steuer zu senken.

Erbbaurecht und Ausnahmen

Auch beim Erbbaurecht, einer langfristigen Pacht, wird die Grunderwerbsteuer erhoben, da der Pächter das Grundstück für eine lange Zeit nutzen kann. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer gibt es bei Erbschaften, Schenkungen und Grundstückstransaktionen innerhalb der Familie, wie z.B. zwischen Eltern, Kindern und Enkeln.

Strategien zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu optimieren und Kosten zu sparen:

Separate Auflistung von Gegenständen: Wenn Einbauküchen, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände Teil des Kaufvertrags sind, sollten diese separat aufgeführt werden. Dies senkt die Bemessungsgrundlage der Steuer.
Eigenleistungen: Durch Eigenleistungen, wie das Verlegen von Böden oder Tapezieren, können die Baukosten und somit auch die Steuer gesenkt werden.
Maklerprovision: Wenn der Käufer die Maklerprovision zahlt, kann dies die Steuerbemessungsgrundlage senken, da diese Kosten nicht in den Kaufpreis eingerechnet werden.

Finanzielle Planung und Tipps für den Immobilienerwerb

Trotz der zusätzlichen Kosten durch die Grunderwerbsteuer ist eine sorgfältige finanzielle Planung unerlässlich. Hier sind einige Tipps, die Ihnen bei der finanziellen Planung und beim Kaufprozess helfen können:

Kaufpreisverhandlung: Verhandeln Sie den Kaufpreis des Grundstücks, um die Gesamtkosten zu reduzieren. Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet eine geringere Grunderwerbsteuer.
Finanzierungsberatung: Suchen Sie eine umfassende Finanzierungsberatung, um die besten Kreditkonditionen zu finden und die Gesamtkosten des Immobilienkaufs zu optimieren.
Feste Bauverträge: Achten Sie darauf, mit Bauträgern feste Preise und Fertigstellungstermine zu vereinbaren, um unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden.
Doppelbelastung vermeiden: Planen Sie den Bauzeitraum so, dass sich die Fertigstellung mit dem Ende Ihrer aktuellen Mietvertragslaufzeit deckt, um Doppelbelastungen durch Miete und Kreditraten zu vermeiden.

Rechtliche Aspekte und Fristen

Beim Kauf einer Immobilie sind nicht nur die finanziellen, sondern auch die rechtlichen Aspekte von großer Bedeutung. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags hat der Käufer einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Die Nichteinhaltung dieser Frist kann zu Säumniszuschlägen führen.

Beispielhafte Fristenübersicht:

Notartermin: 01.08.2024
Zustellung des Steuerbescheids: 15.08.2024
Fälligkeit der Steuerzahlung: 15.09.2024

Bedeutung für den Immobilienmarkt

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Höhere Steuersätze können dazu führen, dass Immobilienkäufe zurückgehen, da die zusätzlichen Kosten für Käufer abschreckend wirken können. In Regionen mit niedrigen Steuersätzen kann hingegen eine höhere Nachfrage nach Immobilien entstehen, was die Preise nach oben treiben kann.

Regelungen zu „Share Deals“

Bei „Share Deals“ handelt es sich um einen Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, welche das Grundstück besitzt. Erworben wird dabei nicht das Grundstück und dadurch Grunderwerbsteuer gespart. Seit 1. Juli 2021 gelten für solche Geschäfte folgende Änderungen:

Absenkung der für die Übereignung eines Grundstücks als Rechtsgeschäft geltenden Grenze auf 90 % in § 1 Abs. 2 a GrEStG
Einführung eines Erfüllungstatbestandes zur Erfassung des Anteileignerwechsels von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften (neu in § 1 Abs. 2b) sowie
Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre

Zukunft der Grunderwerbsteuer

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Grunderwerbsteuer in den kommenden Jahren entwickeln wird. Es gibt Diskussionen über eine mögliche bundesweite Angleichung der Steuersätze oder weitere Erhöhungen durch die Bundesländer, um Haushaltsdefizite zu decken. Immobilienkäufer sollten sich daher stets über aktuelle Entwicklungen und mögliche Änderungen informieren.

Persönliche Beratung und Unterstützung

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